Pleun Bertrams – Hoofd Acquisitie (links) en Jochem de Ruijsscher – Gebiedsontwikkelaar (rechts)

Betaalbare en duurzame woningen, gecombineerd met een maximaal behoud van biodiversiteit. In Bosplaats Thijsse leven mensen met de natuur. “Het is een complex, uitdagend, onderscheidend en leerzaam project, waarbij we kernwaarden en ambities delen met diederendirrix”, zeggen Pleun Bertrams en Michiel Jongmans van CRA Vastgoed.

Normaal gesproken weet opdrachtgever CRA Vastgoed precies welke tenders eraan komen. Dit keer was het echter diederendirrix dat Pleun Bertrams, hoofd acquisitie van CRA Vastgoed, belde over de gemeentelijke tender voor ‘Ontwikkeling Scholenstrip Bram Streeflandweg’. Of deze uitvraag iets voor hen was? Diederendirrix zag een kans om samen een biobased plan te realiseren. Het ging om het ontwerp van zestig tot tachtig betaalbare woningen met maximaal behoud van biodiversiteit op een voormalig, verwilderd schoolterrein tussen Heelsum en Renkum. Een ecologisch waardevol gebied in het glooiende oud-Veluwse landschap.

“Dit project past als gegoten. Het sluit naadloos aan bij ons werkveld en onze kernwaarden,” zegt algemeen directeur Michiel Jongmans. “CRA Vastgoed profileert zich nadrukkelijk met een duurzaamheidsstrategie, waarin natuurinclusief en biobased bouwen centraal staan. Dit verre van traditionele bouwproject biedt de kans om onze kennis en ervaring op deze gebieden te versterken.”

Gedeelde ambitie

Familiebedrijf CRA Vastgoed wilde graag samen met diederendirrix deelnemen aan de tender – die ze wonnen. “We werken langdurig samen met diederendirrix, zoals aan Roserije Kwartier in Maastricht, De Bankier in Tilburg en De Jonkvrouw in Geldrop”, zegt Bertrams. “We kennen elkaar goed, werken fijn samen, vertrouwen op elkaars expertise en begrijpen meteen waar de ander naartoe wil. Bovendien delen we een sterke inhoudelijke drijfveer en ambitie, waarbij diederendirrix veel gevoel heeft voor kwaliteit en context.”

Wonen met en in de natuur

“Als maatschappelijk betrokken gebiedsontwikkelaar, streven wij ernaar om met Bosplaats Thijsse [de naam verwijst naar dr. Jac. P. Thijsse, schrijver, onderwijzer, natuurbeschermer en naamgever van de schoollocatie] een plek te creëren waar mens en natuur samenleven. Een plek die gericht is op natuurbehoud, versterking van het lokale ecosysteem en het stimuleren van de gemeenschap,” zegt Bertrams.

Duurzaam ontwikkelen gaat over werken met wat er al is en over energie- en materiaalbewust ontwerpen. Dat bleek verrassend complex. “Samen met diederendirrix begaven we ons op deels nieuw terrein, wat een positieve leerschool bleek te zijn. Het is geenszins een standaard bouwproject”, weet Bertrams. “Bosplaats Thijsse is geen wijk met straten en woonhuizen met achtertuintjes; je woont hier echt met en in de natuur.”

De uitdaging zit in het balanceren tussen kwaliteit, voorwaarden en financiën. Tussen de ambitie van een regeneratief plan, regelgeving en beoordelingscriteria, en het betaalbaar houden van woningen. Diederendirrix tekende een vooruitstrevend plan met 64 woningen (10 vrije sector, 34 betaalbare koop en 20 sociale huur) verdeeld over drie ‘boskamers’. De (ondergrondse) parkeeroplossing bleek maatgevend voor zowel de landschappelijke kwaliteit als de financiën. Hoewel tachtig woningen de bovengrens was, is bewust gekozen voor less is more.

“Diederendirrix is een bureau met naam en faam in het hele land”, meent Bertrams. De architecten gingen creatief en flexibel om met deze ‘balanceeract’. “Ze zitten niet vast in één groef en kunnen met overtuigingskracht een verhaal vertellen. Iets onderscheidends en bijzonders ontwerpen”, weet Bertrams.

“Om in te spelen op de complexe combinatie van factoren, heb je een partner nodig die op dezelfde manier denkt, zich soepel aanpast en continu afstemt met alle betrokken partijen.”, vult gebiedsontwikkelaar bij CRA Vastgoed Jochem de Ruijsscher aan, die direct na de tender bij het project betrokken werd.

Multidisciplinair team

Landschapsarchitect Buro Harro tekende een plan dat de bestaande groenstructuur versterkt, met circa 130 nieuwe inheemse bomen en struiken. Zo ontstaat een echt gevarieerd bos, een wild stukje Veluwe met bewoonde ‘boskamers’, dat voldoet aan alle eisen, zoals toegankelijkheid. En met de bouwer en ingenieursbureau Volantis werd de keuze voor constructies en biobased materialen, zoals CLT, technisch uitgewerkt en afgestemd op de gestelde KPI’s.

Drie ambassadeurs

Het team had al tijdens de tender veel onderzoek gedaan, onder andere naar het hergebruik van materialen uit de bestaande gebouwen en naar plant- en diersoorten in de omgeving. Het stelde een oogstkaart op en ontwikkelde aan de hand van het ‘Beoordelingskader biodiversiteit gemeente Renkum’ een visie op ecologie. Ecoloog David de Vos werkte daarbij met drie ‘ambassadeurs’: de eekhoorn, vlindersoort het bonte zandoogje en de kleine watersalamander. Als het gebied passend wordt ingericht voor deze soorten, dan profiteren veel andere dieren automatisch mee, zoals egels, insecten, vogels en vleermuizen, weet hij.

Spiegelen aan elkaar

“Vanaf de tender tot de geplande start van de bouw, blijft de gezamenlijke overtuiging wat we willen maken, waarom we het doen en wat we achterlaten, overeind. We spiegelen ons voortdurend aan elkaar om het juiste op een efficiënte manier te doen”, zegt De Ruijsscher. “En we bellen elkaar zeker weer als zo’n bijzonder project voorbijkomt”, besluit Bertrams.

Geschreven door: Viveka van de Vliet